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房市繁榮消退後悉尼和墨爾本前景如何

據一些權威人士稱，銀行此舉標誌著將悉尼和墨爾本的房價推至令人頭暈目眩的高水平的房稱市場繁榮的結束。（悉尼大紀元資料室）
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更新: 2015-11-07 22:02:21 PM 標籤: 澳洲 , 房地產
【大紀元2015年11月08日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）西太平洋銀行（Westpac）宣佈小幅提高房貸利率0.2％後，一片陰影突然籠罩在了房地產市場之上。

據澳洲Domain房地產網報導，據一些權威人士稱，銀銀行房貸利率比較2015 青年首次購屋優惠房貸2015如何申請 2015房貸利率最低的銀行房貸轉貸行此舉標誌著將悉尼和墨爾本的房價推至令人頭暈目眩的高水平的房稱市場繁榮的結束。
安保資本（AMP Capital）首席經濟學家奧利弗（銀行房貸利率比較2015Shane Oliver）是位資產泡沫專家，他說：這是房地產的「分水嶺周」。「我會非常密切關注本週末的拍賣成交率。」費爾法克斯（Fairfax）旗下的Domain 房地產集團首席經濟銀行房貸利率比較2015學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，其它銀行將會跟隨西太平洋銀行的舉措，這使房地產市場蓬勃發展的兩個最大城市發生了變化。
按照Domain集團的數據，短短三年裡，悉尼銀行房貸利率比較2015的獨立房中位價飆升了35.5萬澳元，達到100萬澳元以上。下週最新的季度數據所顯示的甚至會更高。墨爾本的房價上升起步較晚，但今年的漲幅已經顯示出特別強勁的勢頭。全市獨立房中位價已經在兩年內增加了約12萬澳元，達到67萬澳元。
今年年初監管機構推出規定以抑制投機性房產投資。西太平洋銀行表示，適用於投資者和自住房主的加息很有必要，因為銀行貸款要求的資本額已經提升。拍賣成交率已從近期高點回落，投資貸款的增速已在放緩，人們對房產市場的預期變得悲觀起來。
澳洲儲備銀行現在也認為蓬勃發展的房地產市場已經轉向。近期公佈的一年兩次的金融穩定性審查房貸轉貸報告中說：「一些初步跡象顯示，兩個最大城市的房地產市場可能會轉向。」
由西太平洋銀行墨爾本研究所公房貸轉貸佈的購房時機指數也反應出這一點。該指數在過去的一年裡已經下跌房貸轉貸了11％，現在比2013年9月時的峰值低了30％。悉尼的指數處於1975年開始調查以來的最低點。消費者房價預期指數也急劇下降。
還有一個緩慢變化的因素影響著房價，即住房供應的增長，這往往被每天的亮點銷售價格和拍賣成交率遮擋。澳洲最大的城市在過去的幾年裡都經歷了一波新房興建潮。
統計局近期公佈的數據顯示，上一財年有創記錄的21.2萬所新住房開工，其中近一半為公寓房房。
正如所有學經濟學的中學生都知道的那樣，當供應量上升到滿足需求時價格會有回應。澳洲儲備銀行副行長洛伊（Philip Lowe）說，很明顯新建住房潮終於開始影響到大城市的房價，「明確這一點還為時過早，但我認為終於會看到住房供給將緩和價格的上漲。」
這是值得儲備銀行歡迎的趨勢，對此儲備銀行已就有關房價泡沫和房產投資意向多次發出警告，尤其是對悉尼。洛伊說：「人們需要小心，房價不會繼續以遠遠超過收入的增長速度上漲。」
對房地產市場和經濟最好的情形，是房地產價格逐步回落到符合經濟增長的速度。洛伊說：「理想情況是我們現在要經歷一段相當溫和的房價上升時期。這將緩解一點家庭資產負債的風險，將有利於經濟的發展。」
洛伊承認房地產市場的變化可能造成經濟損失。他說：「住房方面的風險高於幾年2015房貸利率最低的銀行前。」
上月底公佈的國際貨幣基金組織（IMF）對澳洲房產市場的審查報告中稱，全澳房價被高估了約10％，悉尼尤其令人擔憂，其房價被高估了約16％。
作為世界頂尖的經濟機構之一的國際貨幣基金組織警告道，房價的大幅下降將產生2015房貸利率最低的銀行嚴重的經濟後果。家庭將減少開支，作為經濟的重要領域的房地產行業，其投資和就業將會下降。
本地經濟學家對價格下跌的可能性存在分歧。匯豐銀行（HSBC）首席經濟2015房貸利率最低的銀行學家布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示，儘管西太平洋銀行提升了利率，但利率仍然處於非常低的水平，這將支撐價格的持續上漲，只是速度減慢。他說：「如果房貸利率上升一點點，將有助於減緩房價的上漲，但這並不意味著房價會下跌。」
經濟學家艾斯雷克（Saul Eslake）表示，儘管最近新房修建數量激增，澳洲的大房地產市場仍然沒有供應過剩。他說：「房價在未來12個月裡下跌的概率不為零，但可能性相當低。」
艾斯雷克表示，房地產市場的改變可能會非常緩慢，有可能在兩三年的時間裏價格會下跌，特別是當利率開始上升時。奧利弗博士指出，悉尼和墨爾本的房價在2009年和2011年曾溫和下跌。他說：「我懷疑在未來一年或兩年時間裏還有另外銀行房貸利率比較2015 青年首次購屋優惠房貸2015如何申請 2015房貸利率最低的銀行房貸轉貸一個衰退期出現。」
「但我不認為房產市場會崩潰。」艾斯雷克和奧利弗強調了澳洲房地產市場的高瑞區特性，這意味著未來房價的趨勢有可能在城市或偏遠地區之間存在差異。
在礦業繁榮之後，房地產已經成為澳洲主要的經濟推動力。但澳紐銀行經濟學家墨菲（Cherelle Murphy）認為，住房建設已接近峰值，這意味著房地產提供的更廣泛的增加動力將逐步消退。
再加上房價的明顯放緩，墨菲說：「由於房地產行業對整體經濟具有如此強大的影響，當該行業蕭條時則會出現危險，尤其是經濟其它方面並沒有很多優勢時。」
歷史表明，城市和各省的經濟可能需要數年時間來調整房市繁榮消退之後的局面。悉尼最新的房屋價格飆升，在1997年和2003年之間使獨立房中位價上升了160％，這促成了紐省很長時間裏經濟表現不佳。
房地產繁榮的一個遺留問題是更大的債務負擔。家庭負債與可支配收入的比例在五年前時還比較穩定，但在近三年裡開始上升。國際貨幣基金組織上月公佈的數據顯示，澳洲家庭負債占國內生產總值（GDP）的比例在世界上為最高水平。一些經濟青年首次購屋優惠房貸2015如何申請學家擔憂創記錄債務水平再加上非常低的工資增長幅度，使很多澳洲家庭都非常脆弱，尤其是房價下跌時。
房地產繁榮還帶來一個後果，這個後果無法進行系統分析，即整個城市如何隨之改變。目前悉尼和墨爾本獨立房中位價超過一百萬澳元的郊區的鄰近區呈現驚人的價格增長。自2012年中期，悉尼房價開始起飛以來，獨立房中位價超過一百萬澳元的郊區從1青年首次購屋優惠房貸2015如何申請07個增加到254個，增長了近140％；短短兩年內墨爾本獨立房中位價超過一百萬澳元的郊區從28個上升到62個，躍升了120％；獨立房中位價超過二百萬澳元的郊青年首次購屋優惠房貸2015如何申請區，悉尼從7個增加到42個，墨爾本從1個上升到4個。
諮詢公司SGS Economics and Planning 的分析顯示，在上個世紀90年代中期，墨爾本中等收入的家庭可以輕鬆負擔距離中心商務區5到10公里範圍內四分之三市郊的中位價獨立房。現在，這僅限於不到四分之一的市郊，其中許多人住的區距離中心商務區超過35公里。
該諮詢公司的另一項調查顯示，飆升的房價一直是墨爾本和悉尼福祉變差的主要推動力。它使用了大約50個指標來評估澳洲最大兩個城市的生活是否在過去十年裡得到提高。
並揭示了一個兩極發展現象。那些擁有優越位置的房產和穩定工作的家庭，生活水平顯著提高，但其他人的生活變得更具挑戰性。加深社會分裂現在似乎是房地產繁榮所遺留下來的具有持久性的問題之一。縮減開支與發展網路銀行美國銀行大量關閉分行
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鉅亨網作者鉅亨網編譯蔡騰輝綜合外電 | 鉅亨網 – 2015年7月16日上午10:55
美國銀行 (圖:AFP)
美國銀行 (圖:AFP)
如果身在美國，一定可以很明顯感受到居住地區附近的美國銀行 (Bank of America) (BAC-US) 分行逐漸減少。
現為美國第 2 大銀行的美國銀行，在過去 2 年以來，關閉美國境內好幾百家分行，同時裁撤上千名員工。不只美國銀行，美國境內其它銀行也陸續關閉部分分行，只不過由於美國銀行規模較大，因此民眾感受較為明顯。
美國銀行行長 Brian Moynihan 近年來致力於刪減開支，並且將資源轉往行動網路銀行。美國銀行關閉分行，另一個原因也是為了減輕長年來因為金融危機房貸訴訟的巨大開支。
此外，長期的低利率，降低銀行業的利息收入，也讓美國銀行備感壓力。
投資公司 Rafferty Capital 的銀行分析師 Dick Bove 表示，過去，在紐約市區， 1 個路口就有 2 到 3 家銀行。那時銀行業風靡一時。
當時的銀行，為了吸引客戶開戶與存款，紛紛提供免手續費的支票帳戶。不同以往，現在銀行的短期與長期利率都很低，使得銀行無法像以往一樣放寬客戶的信用額度。同時，極低的利率使得銀行在放貸收入與支付給客戶利息之間，無法取得平衡。
Bove 說，現在的銀行不再想要客戶多儲蓄，也不願負荷分行營運的壓力，因此紛紛關閉分行。
縮減規模
2 年前，美國銀行在美國本土還有 5328 家分行。截至 2015 年第 2 季，分行數剩下 4789 家，減少了 10% 。
關閉分行的同時，裁員也是免不了的。美國銀行的員工 2 年以來，減少了 16%，現在員工總數為 25 萬 7158 位。此外，美國銀行的 ATM 也減少 2%，剩下 1.6 萬台。
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美國銀行關閉實體分行與刪減人力的同時，透過增加網路銀行的業務留住客戶。現在美國銀行的客戶中，有 1760 萬名客戶都在使用美國銀行的網路銀行。透過網路銀行，客戶可以順利將支票存入帳戶，以及操作轉帳功能。目前，美國銀行每天都有超過 20 萬筆支票存入的交易。另外，每週都有 1 萬名客戶與銀行人員預約見面。
美國銀行財務長 Bruce Thompson 週三 (15日) 表示，美國銀行現在正在體驗與經歷，實體銀行轉換成客戶自行操作網路銀行的過渡期。
不可避免地，包括美國銀行在內，所有的服務電子化銀行，可能都會流失一些年紀大或是不擅長操作網路銀行的客戶。
縮小規模的銀行
2014 年摩根大通銀行 (JPMorgan Chase) (JPM-US) 關閉 2% 的銀行分行，剩下 5504 家。銀行人力精簡 6000 人。此項政策也幫助摩根大通銀行在 2015 年上半年省下 5 億美元的支出。
花旗銀行 (Citigroup) (C-US) 在全球預計撤離十多國的據點。上週宣布出售巴拿馬與哥斯大黎加的零售銀行業務，轉而著墨日本與捷克金融業。
富國銀行 (Wells Fargo) (WFC-US) 則是比較特別的例子。富國銀行在美國的分行過去幾年來，並無增減。大約有 6200 家分行。截至 2015 年第 2 季，富國銀行人力部分也增加 1000 名員工，總共 26.6 萬名員工。銀行 ATM 也增加 300 台，共 12800 台。
銀行分析師 Bove 說，比起同業，美國銀行更積極與大膽關閉美國境內的分行。
美國銀行的股票週三 (15日) 上漲 3%，2014 年以來漲幅達 13%。